Sprzedaż domów z rynku wtórnego w Stanach Zjednoczonych spadła w październiku do 3,75 mln, czyli najniższego poziomu od 16 lat. Kupujących zniechęciły oprocentowanie kredytów hipotecznych, które znów mocno wzrosło, oraz rosnąca inflacja.
Co pokazują dane
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) liczba transakcji na rynku wtórnym była w październiku o 8,8 proc. niższa niż rok wcześniej. Mediana ceny sprzedanych domów nieznacznie wzrosła i wyniosła 416,7 tys. dolarów. Spadki odnotowano na Środkowym Zachodzie, na Południu i Zachodzie kraju, a tylko na Północnym Wschodzie sprzedaż utrzymała się na stabilnym poziomie.
Jeszcze gorzej wyglądają dane o podpisanych, ale niesfinalizowanych umowach. We wrześniu liczba takich kontraktów była najniższa w historii statystyk NAR. Był to ten sam miesiąc, w którym oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych po raz pierwszy od prawie dwóch lat przekroczyło 7 proc.
Dlaczego kredyty znów drożeją
W 2024 i 2025 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych systematycznie malało, a w lutym 2026 roku stawka dla kredytu 30-letniego spadła poniżej 6 proc. po raz pierwszy od dłuższego czasu. Później sytuacja się odwróciła. Rosnąca inflacja i wyższe stopy w związku z wojną z Iranem pchnęły koszty kredytów w górę, do około 7,18 proc. To blisko szczytu z 2023 roku, gdy stawka sięgnęła 7,79 proc. W czasie pandemii przeciętne oprocentowanie wynosiło nieco ponad 3 proc.
Na koszty kredytów wpływają decyzje amerykańskiego banku centralnego. Fed we wrześniu podniósł stopy po raz pierwszy od 2023 roku, a obecnie mieszczą się one w przedziale 3,75–4 proc. Inflacja w październiku wzrosła bardziej, niż oczekiwano, więc bank ma według źródła podnieść stopy ponownie w przyszłym miesiącu.
Główny ekonomista NAR Lawrence Yun zwrócił uwagę, że oprocentowanie jest najwyższe od 2000 roku, nie licząc jednego miesiąca w 2023 roku. Danielle Hale z portalu Realtor.com uważa jednak, że to nie trwała zmiana: „Nie sądzę, żeby to była nowa normalność dla sprzedaży domów”. Jej zdaniem na wynik złożyły się nagła zmiana warunków finansowych, niepewność przed wyborami i sezonowe spowolnienie rynku.
Koszty życia w tle polityki
Dostępność mieszkań i koszty życia odegrały dużą rolę w wyborach połówkowych, po których Demokraci przejmą kontrolę nad Kongresem. Z najnowszych danych spisu powszechnego wynika, że mediana czynszów rosła szybciej niż inflacja, a odsetek Amerykanów mieszkających we własnych domach stoi w miejscu od 2021 roku.
Co to oznacza dla Polski
Bezpośredni wpływ na polski rynek jest niewielki. Amerykański kredyt 30-letni ma zwykle stałe oprocentowanie, a w Polsce większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennej stawce, więc mechanizmy działają inaczej. Polskich kupujących dotyczą przede wszystkim decyzje krajowej Rady Polityki Pieniężnej i stawki na rynku europejskim.
Pośrednio warto jednak śledzić to, co dzieje się w USA. Polityka Fed wpływa na globalne rynki finansowe, kurs dolara i nastroje inwestorów, a te przekładają się na warunki, w jakich działają także banki centralne w Europie. Amerykańskie dane pokazują też, jak szybko po okresie tańszych kredytów rynek nieruchomości może wyhamować, gdy koszty finansowania znów rosną. Dla osób planujących zakup mieszkania z kredytem to przypomnienie, by przy ocenie zdolności kredytowej brać pod uwagę możliwość wzrostu rat.
Źródło: The Guardian – „Home sales hit 16-year low in October amid record-high mortgage rates”
